Сколько можно заработать на доходной недвижимости

Для расчета расходов и доходов мы взяли усредненный пример — квартиру на Пхукете площадью 38 кв. м за 4 млн бат ($115 тыс.)

• Регистрационный сбор — 22 тыс. бат ($630)
• Услуги агента — бесплатно и -100 тыс. бат ($2,9 тыс.) скидка от нашего агентства
• Сбор sinking found — 16 тыс. бат ($460)
• Обслуживание (common area) — 28 тыс. бат в год ($800)
• Счетчики воды и электричества — 10 тыс. бат ($280)

Также можно заказать проверку контракта у юриста. Тогда к этой сумме нужно будет прибавить еще 30 тыс. бат ($860)

Итоговые расходы на приобретение — 3 976 000 бат ($113,6 тыс.)

Сколько инвестор получит в течение пяти лет гарантированного дохода

Для расчета берется все та же квартира площадью 38 кв. м за 4 млн бат ($115 тыс.)

• Гарантированный доход 7% (контракт на пять лет) — 280 тыс. бат ($8 тыс.)
• Подоходный налог (3%) — 8,4 тыс. бат ($240) *
• Ежегодное обслуживание (common area) — 28 тыс. бат ($800)
• Чистый доход — 243,6 тыс. бат (6,1%) ($6,96 тыс.)

Доход собственника за пять лет — 1 218 000 бат ($34 800) или 30% от стоимости квартиры.

*Нужно учитывать, что стандартная ставка налога для нерезидента составляет 15% налога. Но некоторые застройщики снижают налоговое бремя для клиентов и себя, конечно. Это делают не все, так что, не ошибитесь и уточните у застройщика, какой налог вам надо будет заплатить.

Какая доходность с Rental рool (после пяти лет гарантированного дохода)

• Среднесуточная цена аренды — 2,5 тыс. бат (для расчета берем среднюю стоимость по району)
• Минимальная заполняемость по году — 60% (220 дней). Это тот минимум, который лежит в зоне ответственности отельного оператора.
• Валовый доход — 550 тыс. бат ($15,7 тыс.)
• Доля оператора — 220 тыс. бат ($6,3 тыс.)
• Доля собственника — 330 тыс. бат ($9,4 тыс.)
• Подоходный налог — 9,9 тыс. бат ($280)
• Ежегодное обслуживание (common area) — 28 тыс. бат ($800)

Чистый фактический доход (Rental pool) — 292,1 тыс. бат ($8,35 тыс.) или 7,35% от стоимости квартиры.

Доход за пять лет – 1 460 500 бат ($41,7 тыс) или 37% от стоимости квартиры.

Арендный доход за десять лет по схеме «гарантированный доход и Rental pool» составит 2 678 500 бат ($76,5 тыс.).

Капитализация на этапе строительства составит 30% за 2 года стройки и 40% за 10 лет (средний рост цены на недвижимость 4% в год). Итого общая капитализация квартиры — 70%.

Совокупный доход через 12 лет составит 2 678 500 бат + 2 783 200 бат = 5 461 700 бат ($156 тыс.).