Sino ThaiХотелось бы рассмотреть очень важный вопрос, который часто задают наши клиенты – что делать с недвижимостью после покупки?
Очевидно, что можно самому постоянно жить или иногда приезжать в отпуск в свою новую квартиру или виллу, а в остальное время закрыть ее на замок. Только нужно учитывать тайский жаркий и влажный климат, поэтому в ваше отсутствие необходимо обеспечить проветривание и кондиционирование помещения для предотвращения образования плесени. Но все-таки, большинство людей хочет получать прибыль от приобретенной ими недвижимости – и это правильно!
Каким же образом лучше сдавать свою квартиру в Таиланде?
Первый способ, если застройщик при продаже недвижимости, предлагает программы гарантированного дохода или так называемый «rental pool». При программе гарантированного дохода, как правило, застройщик дает 6-7% годовых от суммы покупки недвижимости, контракт заключается на 3-5 лет и вы будете ограничены в сроке пребывания в собственной квартире – обычно застройщик разрешает собственнику проживать две недели в год, в низкий сезон. Программа «rental pool» предполагает, что застройщик или его управляющая компания будут сдавать вашу квартиру и прибыль объединять с квартирами такого же типа, что и ваша. Прибыль от сдачи будет делиться между собственником и застройщиком в соотношении 60/40% или 50/50%. Считается, что программа аренды «rental pool» приносит больше прибыли собственнику, чем программа гарантированного дохода и это справедливо, особенно, если управлением и сдачей в аренду будут заниматься известные отельные бренды Wyndham, Radisson и т.д. Повторюсь, при заключении контракта с застройщиком по одной из выше описанных программ, вы ограничиваетесь в доступе в свою недвижимость на 3-5 лет да и обещанный доход на деле может быть несколько меньше, из-за ваших расходов на уплату налогов и иных платежей.
Второй способ получения прибыли от приобретенной недвижимости, это сдавать ее через одну из частных управляющих компаний, типа нашей. Опишу условия работы на примере нашей компании. Мы берем у собственников недвижимость в управление и сдаем ее отдыхающим, в основном, на короткий срок. Прибыль от сдачи делим в соотношении 70/30% — 70% перечисляем собственнику, 30% берем себе за услуги. После заключения с собственником договора на управление его недвижимостью, мы доукомплектовываем ее не достающими предметами быта, необходимыми для комфортной жизни и отдыха наших гостей. Затраты на это ложатся на собственника недвижимости – все расходы мы подтверждаем чеками и квитанциями. Далее, в процессе работы, мы обеспечиваем полную прозрачность – создаем общий чат в мессенджере, где собственники могут контролировать кто, за сколько и на какой срок арендовал их жилье и даже поинтересоваться довольны ли арендаторы качеством наших услуг. В этот чат мы также скидываем договор аренды, который мы заключаем с арендаторами жилья, в котором прописаны все условия: сумма депозита, контактные данные гостей и т.д.
Хочу подчеркнуть, что такую прозрачность работы обеспечивает только наша компания — в этом легко убедиться, позвонив и переговорив с другими управляющими компаниями острова. Скажем прямо, многие управляющие компании грешат двойной бухгалтерией и не прочь раздуть несуществующие расходы, которые с удовольствием перекладывают на собственников недвижимости.
Далее, доход от аренды мы перечисляем на тайский или российский счет собственника недвижимости. Пару слов о налогах на прибыль от сдачи недвижимость в аренду. Налог с прибыли лучше оплачивать, чтобы не иметь проблем с тайской налоговой службой. Для резидентов налог будет составлять 5%, для нерезидентов — 15% от полученной прибыли. Если сдачей в аренду для вас занимается управляющая компания, то она обычно и платит этот налог за вас, вычитая его из денег, перечисляемых владельцу жилья. Оформить сертификат резидента в Таиланде не сложно и не дорого, но это отдельная тема. Резидент может получать прибыль от сдачи недвижимости на свой тайский банковский счет, а нерезидент может получать данный доход на счет вне Таиланда. В конце хочется пояснить за что мы берем 30% от арендного дохода. Мы занимаемся рекламой на специализированных площадках и в соцсетях, перепиской с потенциальными арендаторами, поселением и выселением гостей в любое время суток, организацией уборки недвижимости (стоимость уборки мы берем с арендаторов). Также на нас мелкий ремонт, чистка кондиционеров (расходы на чистку компенсирует собственник) и иные просьбы жильцов, например гости часто забывают ключи в квартире и нам приходиться приезжать и открывать дверь. И это далеко не весь перечень действий по работе с недвижимостью наших клиентов.
Надеемся, что теперь вам стало понятно, как поступать с недвижимостью после ее покупки для получения максимальной финансовой выгоды.